Impuesto a las Ganancias por venta de inmueble

¿Qué es?

Es el impuesto nacional que se paga sobre la ganancia obtenida al vender un inmueble, similar al "capital gains tax" de otros países.

Lo importante es la fecha de adquisición:

• Inmuebles adquiridos antes del 1/1/2018: pagan ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles).
• Inmuebles adquiridos después del 1/1/2018: pagan Ganancias - Régimen Cedular del 15%.

¿Quién paga?

Paga el vendedor del inmueble. La obligación corresponde a quien transmite la propiedad y obtiene una ganancia con la venta.

No aplica si: - El inmueble es la vivienda única, familiar y de ocupación permanente (exención principal). - Se reinvierte el producido en otra vivienda en plazos legales (con condiciones). - Se trata de un inmueble adquirido antes del 1/1/2018 (paga ITI, no Ganancias).

Cómo se calcula

La fórmula básica:

Ganancia = Precio de venta - Costo computable

Costo computable = Precio de adquisición + mejoras + escribanía + sellos + comisión inmobiliaria, todo actualizado por inflación con el coeficiente AFIP.

Impuesto = Ganancia × 15%

Ejemplo simplificado: - Compraste en 2020 a $1M (actualizado por inflación 2026 = $50M). - Mejoras + gastos: $5M actualizados. - Vendés en 2026 a $80M. - Ganancia: $80M - $55M = $25M. - Impuesto: $25M × 15% = $3,75M.

Vivienda única — la exención clave

La venta de la vivienda única, familiar y de ocupación permanente está EXENTA de Ganancias.

Requisitos: - Que sea tu único inmueble. - Que sea tu vivienda permanente (donde vivís efectivamente). - Que sea para uso familiar.

Si vendés tu vivienda única y comprás otra, no pagás. Si tenés varios inmuebles, esa exención no aplica.

Reinversión

Si vendés tu vivienda única y dentro de 1 año (antes o después de la venta) comprás otra vivienda, la operación queda exenta. Es la "regla de reinversión".

Hay que cumplir formalidades: - Declarar la intención de reinversión ante AFIP. - Demostrar que el dinero se aplicó a la nueva vivienda. - Que la nueva también sea vivienda única familiar permanente.

Cómo se paga

Hay dos formas según el caso:

Régimen general: - Se declara en la declaración jurada anual del año fiscal. - Se paga junto con Ganancias en abril/mayo del año siguiente. - Se descuentan retenciones que haya hecho el escribano.

Retención del escribano: - En la escritura, el escribano puede retener parte del impuesto y pagarlo a AFIP. - Esto adelanta parte del pago.

El detalle del cálculo se hace con el aplicativo AFIP "Ganancias - Régimen Cedular Inmuebles".