Preguntas frecuentes

Es un tributo que grava la titularidad de inmuebles. En Argentina, cada provincia (y CABA) tiene su propio sistema. En CABA se llama ABL (cobra AGIP) y en Provincia de Buenos Aires se llama Inmobiliario (cobra ARBA).

ABL significa Alumbrado, Barrido y Limpieza. Es el impuesto que se cobra en CABA por la titularidad de un inmueble. Incluye servicios urbanos (alumbrado, recolección de residuos, mantenimiento). Lo cobra AGIP.

En la práctica son lo mismo: ambos gravan la propiedad inmueble. La diferencia es la jurisdicción: ABL = CABA. Inmobiliario = Provincia de Buenos Aires (y otras provincias usan ese nombre también). Mirá la comparativa completa.

El titular del inmueble (escriturado). Si alquilás, el dueño es quien paga, salvo que el contrato diga otra cosa. Si tenés varias propiedades, pagás por cada una.

Se acumulan intereses (5% mensual AGIP, 5,5% mensual ARBA). Si la deuda crece mucho, pueden iniciar juicio de apremio con costas adicionales y eventualmente embargar el inmueble. Mirá qué hacer si tenés deuda.

Sí, todos los años se devenga. Se paga en cuotas (6 bimestrales en CABA, 4-5 en PBA según planta) o en pago único anual con descuento.

Depende del inmueble y la zona. En CABA un departamento medio paga $150.000-$400.000 anuales. En PBA partidos premium $1.500.000-$2.500.000. Calculá tu caso específico acá.

Recibís la boleta por correo postal y digital. También podés consultar tu cuenta corriente fiscal en agip.gob.ar (CABA) o arba.gov.ar (PBA) con tu CUIT.

Es el valor que el organismo (AGIP/ARBA) le asigna a tu inmueble para calcular el impuesto. Suele ser menor al valor de mercado, pero es la base sobre la que se aplica la alícuota. Más info en el glosario.

No. La valuación fiscal es el valor para fines tributarios y suele ser bastante menor al valor real de mercado (puede ser entre 30% y 70% del valor real, depende de la zona y la antigüedad).

Se multiplica la VFH (Valuación Fiscal Homogénea) del inmueble por una alícuota progresiva (entre 0,5% y 2,5%). Cuanto mayor la VFH, mayor el porcentaje. Usá nuestra calculadora.

Se multiplica la base imponible por una alícuota según planta. Edificada: 0,55% a 2,8%. Baldía: 1,1% a 4%. Rural: alícuotas específicas. Calculadora PBA acá.

Valuación Fiscal Homogénea. Es el valor que AGIP asigna a cada inmueble en CABA para calcular el ABL. Se actualiza anualmente. Glosario completo.

Es la valuación fiscal asignada por ARBA a cada inmueble en Provincia. Junto con el tipo de planta (Edificada/Baldía/Rural), determina cuánto pagás de Inmobiliario.

Sí. Las alícuotas del ABL son uniformes para toda CABA. Lo que varía entre comunas es la valuación de los inmuebles, que tiende a ser más alta en zonas premium del norte.

Sí, las alícuotas del Impuesto Inmobiliario provincial son uniformes en toda PBA. Cada partido suma sus propias tasas municipales (ABL municipal) que se cobran por separado.

Aparece en cualquier boleta tuya. También podés consultarla online en agip.gob.ar (CABA) o arba.gov.ar (PBA) con tu CUIT. Guía paso a paso.

Aunque vivan en la misma cuadra, los inmuebles pueden tener valuaciones distintas según superficie, antigüedad, mejoras declaradas, orientación, amenities, etc. La diferencia puede ser significativa.

Sí. Las valuaciones se actualizan anualmente para acompañar la inflación. Las alícuotas suelen ajustarse en la Ley Tarifaria. En general, el impuesto sube en línea con la inflación.

Algunas provincias tienen topes legislativos (ej: que no suba más del X% respecto al año anterior). En CABA y PBA los aumentos son discrecionales según la Ley Tarifaria de cada año.

6 cuotas bimestrales a lo largo del año (febrero, abril, junio, agosto, octubre, diciembre). También hay opción de pago anual anticipado con descuento.

Depende del tipo de planta. Edificada: 5 cuotas. Baldía: 4 cuotas. Rural: 4-5 cuotas. Ver calendario completo.

Aproximadamente: cuota 1 en febrero, cuota 2 en abril, cuota 3 en junio, cuota 4 en agosto, cuota 5 en octubre, cuota 6 en diciembre. Calendario actualizado.

Web de AGIP, app móvil de AGIP, Mercado Pago, débito automático, bancos habilitados, Pago Mis Cuentas, Rapipago/Pago Fácil con código de barras.

Web de ARBA, app de ARBA, Mercado Pago, Pago Mis Cuentas, débito automático en cuenta o tarjeta, bancos habilitados, Rapipago, Pago Fácil.

Si tenés liquidez, el pago anual es mejor por el descuento (15% en PBA, variable en CABA). Si no, las cuotas son una buena opción para distribuir el gasto durante el año.

Sí. PBA da 15% de descuento por pago anual anticipado en marzo. CABA tiene descuentos variables por adhesión al débito automático y pago anual. Las condiciones se publican cada año.

Se aplican intereses resarcitorios (5% mensual AGIP, 5,5% mensual ARBA). Después de mucho tiempo se pueden sumar intereses punitorios y costas judiciales. Calculá la mora.

Sí, podés pagar todas las cuotas que quieras en una sola operación. Tanto en el sitio web del organismo como en bancos. Si pagás con anticipación tenés el descuento por pronto pago.

En PBA, ARBA aplica un 10% de descuento adicional sobre cada cuota si pagaste todas las cuotas anteriores en término. En CABA hay un mecanismo similar. No es acumulable con el descuento por pago anual.

Sí, tanto AGIP como ARBA permiten débito automático en cuenta bancaria o tarjeta de crédito. Suele tener algún descuento adicional. Se configura desde el sitio web del organismo.

Es la liberación total o parcial del pago del impuesto por cumplir ciertos requisitos. Las hay para jubilados, personas con discapacidad, ex combatientes, entidades de bien público y algunos otros casos.

Si cumplen los requisitos pueden eximirse total o parcialmente. Requisitos: jubilado/pensionado + único inmueble + vivienda permanente + haber dentro del tope vigente. Caso completo.

Varía según la jurisdicción y el año. Se actualiza anualmente. La fuente oficial publica el monto vigente cada año en agip.gob.ar (CABA) o arba.gov.ar (PBA).

Sí. Tanto AGIP como ARBA otorgan exenciones a personas con discapacidad con CUD (Certificado Único de Discapacidad) vigente. Generalmente requiere ser titular del inmueble y vivienda permanente.

Online en el sitio del organismo: AGIP o ARBA. Necesitás documentación específica según la causal: DNI, recibo de jubilación, CUD, escritura, comprobante de domicilio. Pasos detallados.

Entre 30 y 90 días. Mientras tanto seguís pagando normalmente. Si te aprueban con efecto retroactivo, te devuelven las cuotas pagadas durante el período exento.

No. Tenés que solicitarla expresamente. AGIP/ARBA no aplica las exenciones automáticamente aunque cumplas los requisitos. Si nunca la pediste, no la tenés.

Algunas son permanentes mientras se mantenga la causal. Otras requieren renovación anual o presentación periódica de documentación. Conviene verificar en cada caso.

Sí, hasta 5 años hacia atrás (plazo de prescripción). Si te corresponde, podés pedir la devolución de lo pagado en ese período más intereses.

No. La exención corresponde al titular del inmueble. Si alquilás y pagás el impuesto por contrato, el dueño es quien debería pedirla.

Cuando el monto de la boleta es desproporcionado, hay doble facturación, error de titularidad, valuación claramente equivocada, o aparecen mejoras que no realizaste. Cómo reclamar.

15 días hábiles desde que recibiste la boleta. Después de eso podés seguir reclamando, pero con más complicaciones administrativas.

Online vía web del organismo o presencial con turno previo. Necesitás boleta cuestionada, boletas anteriores, escritura del inmueble y motivo del reclamo. Modelos de escritos acá.

El organismo tiene 60 días para resolver. Si te dan negativa, podés presentar recurso jerárquico (10 días). Si también te lo niegan, queda la vía judicial.

Es lo recomendado. Pagás "bajo reserva de reclamo" para evitar intereses, y si te dan razón solicitás la devolución del monto erróneamente cobrado.

Sí. Si tu valuación supera 1,5x el valor real de mercado, podés solicitar revaluación presentando tasación de un martillero matriculado. Trámite ante ARBA o AGIP según corresponda.

Presentás los planos aprobados de tu construcción y solicitás la reclasificación a "Edificada". Es un trámite específico ante ARBA que puede ahorrarte hasta el 50% del impuesto.

Sí, podés solicitar la repetición de lo pagado en exceso hasta 5 años hacia atrás (plazo de prescripción). El organismo puede aceptarlo administrativamente o tener que ir por la vía judicial.

No. Los reclamos administrativos comunes los podés hacer vos mismo. Para casos complejos (valuación rechazada, juicio de apremio, casos de millones) sí conviene asesoramiento profesional.

Se acumulan intereses mes a mes. Mientras más esperes, más alto el monto. Calculá tu deuda actual y mirá qué hacer.

AGIP cobra 5% mensual de interés resarcitorio. Si la deuda pasa a apremio, se suma 7,5% mensual de interés punitorio + costas.

ARBA cobra 5,5% mensual de interés resarcitorio. Si la deuda pasa a apremio, sube a 8% mensual de interés punitorio + costas judiciales.

En casos extremos sí, pero solo después de juicio de apremio firme. Generalmente embargan cuentas bancarias o sueldos antes de llegar al inmueble. Se evita adhiriendo a un plan de pagos.

Un acuerdo con el organismo para regularizar la deuda en cuotas (hasta 24 meses) con descuento de intereses. Mejor cuanto antes te adhieras (descuentos más altos antes del apremio). Comparativa de planes.

Si tenés liquidez, contado siempre conviene por el mayor descuento (puede ser hasta 50% en planes especiales). Las cuotas son útiles si necesitás distribuir el pago durante el año.

Sí, si dejás de pagar 2-3 cuotas consecutivas el plan caduca y vuelve toda la deuda original con intereses. Por eso conviene configurar débito automático.

Si la deuda es muy grande y no la regularizás, ARBA/AGIP pueden iniciar juicio de apremio. En casos extremos llega a embargo y eventualmente subasta. Por eso es clave actuar antes.

Adheriéndote a un plan de pagos antes de los 12 meses de mora. Después de ese plazo, ARBA/AGIP suelen iniciar la acción judicial.

Desde el momento de la escritura. Tenés que comunicar el cambio de titularidad a AGIP/ARBA presentando la escritura. Mientras tanto las boletas pueden seguir viniendo a nombre del vendedor.

Comunicás el cambio de titularidad a AGIP/ARBA con la escritura de venta. El comprador asume la responsabilidad desde la fecha de la escritura.

Mientras tramitás la sucesión, los herederos son responsables solidarios del impuesto. Conviene seguir pagando para evitar intereses. Una vez declarada la sucesión, comunicás el cambio de titularidad.

Sí. Cualquier persona puede pagar la boleta, no es necesario ser titular. Eso evita que se acumulen intereses durante el trámite sucesorio.

Online en el sitio del organismo presentando la escritura escaneada. CABA: agip.gob.ar > Trámites > Cambio de titularidad. PBA: arba.gov.ar > Inmobiliario > Cambio de titularidad.

Las divisiones administrativas no cambian frecuentemente. Si AGIP/ARBA modificó la asignación, podés iniciar un reclamo administrativo presentando la documentación de tu propiedad.

Sí. Los planos aprobados de obra deben presentarse en ARBA/AGIP. Aunque eso aumenta tu valuación y por ende el impuesto, no declararlas puede generar multas si te detectan.

Te ajustan retroactivamente la valuación con multas e intereses. El monto puede ser significativo. Conviene declarar voluntariamente, hay regímenes de regularización con quita.

Por defecto el dueño. Pero el contrato de alquiler puede establecer que el inquilino lo pague. Esto se llama "alquiler sin gastos" cuando el dueño paga, o "alquiler con gastos" cuando el inquilino los asume.

No directamente. El Inmobiliario se calcula sobre la valuación del inmueble, no sobre los ingresos. Pero los ingresos por alquiler temporal pueden generar otros impuestos (Ganancias, IVA si supera ciertos topes).

Las cuotas vencidas antes de la escritura las paga el vendedor. Las cuotas posteriores las paga el comprador. Generalmente el escribano verifica que no haya deuda al momento de escriturar.

Es un documento de AGIP/ARBA que certifica que el inmueble está al día con el impuesto. Es requisito obligatorio para escriturar una venta. Tiene vigencia limitada.

No, el banco solo cobra la cuota del crédito. El ABL/Inmobiliario lo seguís pagando vos. Algunas hipotecas incluyen débito automático del impuesto pero es excepcional.

Desde la escritura. Si compraste antes de la finalización (preventa), generalmente el desarrollador paga hasta la entrega. Después pasa a tu nombre.

Mientras esté en proceso de sucesión todos son responsables solidarios. Una vez adjudicado, cada heredero paga la proporción que le corresponda según el proporcional de su parte.

Sí, salvo que esté inhabilitado por orden judicial. La obligación tributaria sigue corriendo. Si finalmente el inmueble se asigna a otra persona, esa persona puede solicitar las devoluciones que le correspondan.

El nuevo titular asume el pago desde la fecha de la donación. La donación en sí puede generar otros impuestos (sellos, etc.) pero no cambia la mecánica del Inmobiliario.

Si seguís siendo titular del mismo inmueble, no. Si te mudás a otro inmueble, ese tiene su propia partida. Si vendés y comprás, hacés los dos trámites de cambio de titularidad.

Las alícuotas para Planta Baldía pueden ser hasta el doble que Edificada. Es política provincial para incentivar la construcción. Si construís y declarás, ARBA reclasifica y baja el impuesto.

Las propiedades en countries pagan el Inmobiliario provincial normal según la valuación de cada lote más expensas comunes. La valuación suele ser más alta por la zonificación premium.

Pagan igual que los de personas físicas, pero pueden tener tratamiento fiscal diferenciado en otras leyes (Ganancias, Bienes Personales). Para empresas conviene asesorarse con un contador.

Tenés dos cuentas separadas: una en AGIP (CABA) y otra en ARBA (PBA). Cada una con sus propias cuotas, vencimientos y formas de pago. Te recomendamos usar débito automático para no perder ningún vencimiento.

Suele pagar más el departamento alto que la planta baja por mayor valor de mercado, pero es por la valuación específica de cada uno, no porque sean planos diferentes.

Si la cochera tiene partida individual (matrícula propia), sí. Si está incluida en la unidad funcional principal del departamento, va junto con el inmueble.

Pagan según valuación fiscal igual que las viviendas. Pero no pueden eximirse por ser vivienda permanente. Las alícuotas son las mismas.

Sí, ARBA tiene una planta específica "Rural" con alícuotas distintas. Suelen ser más bajas que las urbanas, pero la base imponible puede ser alta por la superficie.

No. Los inmuebles destinados a culto religioso (iglesias, templos) están exentos del Impuesto Inmobiliario. Otros inmuebles de la Iglesia (oficinas, etc.) pagan normalmente.