Voy a vender mi propiedad, ¿qué tengo que tener al día?

La situación

Decidiste vender tu propiedad. Empezás a hablar con la inmobiliaria o el comprador y te aparece la pregunta sobre los impuestos: ¿hay que estar al día? ¿Qué papeles necesito? ¿Cuánto antes hay que empezar a preparar todo?

La respuesta corta

Sí, conviene estar totalmente al día. Si hay deuda, el escribano la va a descubrir, va a exigir que se cancele antes de escriturar (o que se descuente del precio), y eso puede demorar la operación.

Documentación tributaria que vas a necesitar

En CABA

1. Certificado de libre deuda del ABL (lo emite AGIP).
2. Constancia de pago de la última cuota vencida.
3. Informe de valuación fiscal vigente.
4. Certificado catastral (si hubo modificaciones constructivas recientes).

En PBA

1. Certificado de libre deuda del Inmobiliario (lo emite ARBA).
2. Constancia de inscripción en catastro provincial.
3. Certificado de libre deuda municipal (alumbrado, ABL municipal, etc.).
4. Si es rural: constancia de planos y declaración rural vigente.

Cómo conseguir el certificado de libre deuda

En CABA (ABL)

1. Ingresá a agip.gob.ar con CUIT y Clave Ciudad.
2. Sección "Certificados" → "Libre deuda".
3. Indicá la partida.
4. Si no tenés deuda, lo emiten al instante.
5. Si hay deuda, indica cuánto y desde qué cuota.

En PBA (Inmobiliario)

1. Ingresá a arba.gov.ar con CUIT y CIT.
2. Sección "Certificados".
3. Pedí libre deuda con número de partida.
4. Si hay deuda, te muestra el detalle.

Si tenés deuda

Tres caminos:

Opción 1: Cancelarla antes de escriturar

Es lo más limpio. Pagás todo, conseguís el libre deuda, y la escritura procede sin condiciones.

Si la deuda es chica, esto se hace en 1 semana.

Opción 2: Cancelarla en la escritura

El escribano descuenta el monto de la deuda del precio que recibe el vendedor. Por ejemplo:

• Precio acordado: $100.000.000
• Deuda: $5.000.000
• Lo que recibe el vendedor: $95.000.000
• El comprador o el escribano se ocupa de pagar la deuda y obtener el libre deuda actualizado para inscribir.

Opción 3: Plan de pagos preescritura

Si la deuda es grande y el vendedor no tiene cómo cancelarla de una, se puede:

• Adherir a un plan de pagos.
• Pagar la primera cuota con el dinero de la seña.
• Continuar con las cuotas con el dinero del precio.

Otros impuestos que afectan la compraventa

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)

Aplica sobre la venta cuando NO se reinvierte en otra propiedad. Tasa: 1,5% del precio. Lo paga el vendedor.

Si reinvertís en otra vivienda dentro de 1 año, NO pagás ITI. Hay que firmar declaración jurada.

Ganancias

Si la propiedad fue adquirida después del 2018 y no era tu casa habitación, podés tener que pagar Ganancias por la diferencia entre precio de compra y precio de venta. Consultá con contador.

Sellos

Es provincial/CABA. Lo pagan a partes iguales comprador y vendedor.

• CABA: 1,8% (3,6% total dividido).
• PBA: 1,8% (3,6% total dividido).

Tiempos a planificar

Desde que decidís vender hasta que escriturás suele pasar:

• 30-60 días en condiciones normales.
• 90+ días si hay complicaciones (deuda, sucesión, embargos, etc.).

Errores comunes

"Le aviso al escribano cuando estoy por escriturar"

Tarde. El escribano hace el estudio de títulos y eso lleva 2-4 semanas. Si descubrís problemas a último momento, frenás todo.

"La inmobiliaria se ocupa"

A veces sí, a veces no. Verificá vos mismo el estado del libre deuda. La inmobiliaria no garantiza nada hasta que firmás boleto.

"Sumo la deuda al precio para que la pague el comprador"

Salvo que el comprador acepte explícitamente y figure en el boleto, tenés un problema. Si no se aclara, el comprador descubre la deuda en la escritura y puede negarse a firmar o pedir descuento.

Recomendación

Apenas decidás vender, hacé estos 3 pasos:

1. Sacá certificado de libre deuda online (gratis).
2. Verificá que la valuación fiscal está actualizada.
3. Si hay deuda, hacé un plan: pagar al contado, plan de pagos o descuento del precio.