Compré a estrenar, ¿cuándo empiezo a pagar el Impuesto Inmobiliario?
Compré una propiedad nueva (en pozo o terminada). ¿Desde cuándo me corresponde pagar?
Empezás a pagar desde la escritura traslativa de dominio. Antes (boleto, cuotas en pozo) el responsable es el desarrollador.
La situación
Compraste una propiedad a estrenar: ya sea terminada o "en pozo". Querés saber desde cuándo te corresponde pagar el Impuesto Inmobiliario y qué pasa con las cuotas anteriores.
La respuesta corta
Desde la fecha de escrituración (escritura traslativa de dominio). Hasta ese momento, el responsable es el desarrollador o vendedor.
Etapas claras
Etapa 1: Compra en pozo o boleto
Cuando firmás boleto o cuotas en pozo:
- NO sos titular registral todavía.
- NO te corresponde pagar el ABL/Inmobiliario.
- El responsable es el desarrollador o titular registral.
Etapa 2: Posesión sin escritura
Si te entregaron la posesión pero todavía no escrituraste:
- Generalmente el contrato dice quién paga el impuesto.
- Por defecto sigue siendo el titular registral (el desarrollador).
- En la práctica algunos contratos pasan el impuesto al comprador desde la posesión.
Etapa 3: Escritura traslativa de dominio
Una vez que firmás la escritura ante el escribano:
- Sos el nuevo titular registral.
- Empezás a ser responsable del ABL/Inmobiliario.
- La obligación corre desde la fecha de la escritura.
Qué tenés que hacer después de escriturar
- Comunicar el cambio de titularidad a AGIP (CABA) o ARBA (PBA) presentando la escritura escaneada.
- Verificar la valuación fiscal del inmueble en el sistema oficial.
- Configurar pagos (débito automático recomendado).
- Solicitar exenciones si corresponden (vivienda única, jubilado, etc.).
Casos comunes
"Compré en pozo hace 3 años, todavía no escrituro"
Las cuotas durante esos 3 años corresponden al desarrollador. Asegurate al escriturar que el inmueble esté con libre deuda. El escribano debe verificarlo.
"Me entregaron la posesión y la inmobiliaria me dice que pague el impuesto"
Releé tu contrato. Si dice que vos pagás desde la posesión, es válido entre las partes. Pero ante AGIP/ARBA el responsable sigue siendo el titular registral hasta la escritura.
"El desarrollador no pagó las cuotas"
Si el certificado de libre deuda muestra deuda, el escribano normalmente exige que el desarrollador la cancele antes de escriturar. Si no, podrías negarte a firmar.
"Compré a estrenar pero el inmueble figura como 'Baldío' todavía"
Es muy común. El desarrollador puede no haber declarado las construcciones nuevas. Apenas escrituras, podés pedir la reclasificación a "Edificada" presentando los planos. Ahorrarás bastante en alícuotas.
Trampas a evitar
- NO firmes la escritura sin antes ver el certificado de libre deuda actualizado.
- NO confíes en "ya está todo pago" sin verificarlo en el sistema oficial.
- NO esperes a comunicar el cambio de titularidad. Puede generar boletas a nombre del vendedor con problemas posteriores.
Recomendación final
El día que firmás escritura, ese mismo día anotá:
- Sacar certificado actualizado en agip.gob.ar o arba.gov.ar.
- Comunicar cambio de titularidad.
- Verificar valuación y planta.
- Solicitar reclasificación si quedó como Baldío.
Estos 4 pasos previenen 90% de los problemas con tu Impuesto Inmobiliario en los próximos años.
Casos similares
Compré un departamento y figuran cuotas pagas por el anterior dueño, ¿qué hago?
Tenés que comunicar el cambio de titularidad con la escritura. AGIP y ARBA tienen trámites específicos. Mientras tanto, las boletas son responsabilidad del titular registral vigente.
Voy a vender mi propiedad, ¿qué tengo que tener al día?
Hay que estar al día con ABL/Inmobiliario y solicitar el certificado de libre deuda. Si hay deuda, el escribano la hace descontar del precio o la condiciona.
Tengo hipoteca, ¿el banco paga el ABL?
No. El crédito hipotecario solo cubre la cuota del préstamo. El ABL/Inmobiliario lo seguís pagando vos como titular del inmueble.