Soy extranjero y quiero comprar una propiedad, ¿qué impuestos pago?
Soy extranjero (con o sin residencia). Si compro una propiedad en Argentina, ¿pago el mismo Inmobiliario que un argentino?
Sí, los extranjeros pagan los mismos impuestos inmobiliarios que los argentinos. La diferencia está en algunos requisitos previos a la compra y trámites administrativos.
La situación
Sos extranjero (residente o no) y querés comprar un departamento, casa o terreno en Argentina. Querés saber si vas a pagar más impuestos por ser de afuera.
La respuesta corta
No. Los extranjeros pagan exactamente los mismos impuestos inmobiliarios que los argentinos. ABL en CABA y Inmobiliario en PBA se calculan con la misma fórmula independientemente de la nacionalidad del titular.
Lo que sí cambia
1. Necesitás CUIT o CDI
Para escriturar a tu nombre y figurar en los registros tributarios, necesitás:
- CUIT si sos residente en Argentina o tenés actividad comercial declarada.
- CDI (Clave de Identificación) si sos no residente. Se tramita en AFIP.
- Escriturar.
- Ser titular ante AGIP/ARBA.
- Acceder a Mi AFIP, Clave Ciudad o CIT de ARBA.
2. Restricciones según ubicación
Hay zonas con restricciones a la propiedad extranjera:
- Zonas de seguridad y frontera: requieren autorización del Ministerio del Interior.
- Tierras rurales: la Ley 26.737 limita a un porcentaje de hectáreas que un extranjero puede tener.
- Algunas zonas costeras: tienen requisitos especiales según la provincia.
3. Régimen Simplificado del Pequeño Contribuyente Provincial (Monotributo)
Si sos no residente y tu única actividad en Argentina es ser propietario de un inmueble:
- En general no necesitás monotributo.
- Pero sí tenés que ser responsable del Inmobiliario y de Bienes Personales si superás los mínimos.
4. Bienes Personales
Tema importante: si tenés un inmueble en Argentina valuado por encima del mínimo no imponible (que cambia anualmente), pagás Bienes Personales incluso siendo no residente. La alícuota para no residentes es ligeramente diferente.
Bienes Personales es federal (lo cobra AFIP), no provincial, así que es independiente del ABL e Inmobiliario PBA. Pero suma al costo de tener una propiedad.
Costos típicos al comprar
Para un extranjero comprando en CABA o PBA:
- Impuesto de sellos: 1,8% en CABA, 3,6% en PBA (compartido entre comprador y vendedor).
- Honorarios escribano: 1,5-2,5% del valor.
- Tasas registrales: ~0,5%.
- CDI o CUIT: trámite AFIP gratuito.
- Eventual traducción jurada: si el comprador no entiende español, se requiere intérprete escribano.
Una vez comprada, los costos anuales
- ABL (si está en CABA) o Inmobiliario PBA (si está en provincia).
- Bienes Personales (federal).
- Tasas municipales (alumbrado, barrido en algunos partidos).
- Expensas (si es PH).
Cómo pagar el ABL/Inmobiliario desde el exterior
Si vivís fuera de Argentina, las opciones son:
- Boleta electrónica: te llega al mail.
- Pago online: con tarjeta argentina (Visa/Mastercard de banco argentino) o Mercado Pago.
- Apoderado en Argentina: una persona que paga en tu nombre.
- Débito automático en cuenta argentina: requiere tener cuenta acá.
Si querés alquilar la propiedad
Si pensás alquilarla:
- Tenés que inscribirte ante AFIP como propietario locador.
- Pagás Ganancias sobre las rentas.
- Pagás Ingresos Brutos provinciales (régimen simplificado para muchos casos).
- Necesitás hacer todo el ciclo de declaraciones aunque vivas afuera.
Riesgos a tener en cuenta
- Cambio de cotización del peso: el inmueble se valúa en pesos. Si el peso se devalúa, también baja el valor en dólares.
- Cambio de normativa: las alícuotas y leyes pueden modificarse. Mantenete informado.
- Distancia para gestionar: si pasa algo (rotura, inquilino moroso, embargo), gestionarlo desde el exterior es complicado.
Recomendación
Si sos extranjero y querés comprar, hacelo con asesoramiento local: escribano + abogado + contador. Los impuestos no son más altos que para argentinos pero los trámites tienen sus complicaciones específicas.